Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den ehemaligen Vermieter auf Ausstellung einer „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“

Mit Urteil des Bundesgerichtshofes vom 30.9.2009 entschied dieser, dass der Mieter gegenüber seinem ehemaligen Vermieter keinen Anspruch auf Ausstellung einer sogenannten „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ hat, die über eine Quittung für die von diesem an den Vermieter gezahlten Mietzahlungen hinausgeht.

Zum Sachverhalt:

Geklagt hatte eine Mieterin gegen ihre ehemalige Vermieterin, die ihre  Wohnung gekündigt und in eine andere Wohnung im Raum Dresden umgezogen war.

Aufgrund der Forderung des neuen Vermieters gegenüber der neuen Mieterin, diesem eine sogenannte „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ vorzulegen, wandte sich diese an ihre ehemalige Vermieterin und verlangte von dieser die Ausstellung einer solchen Bescheinigung.

Diese erkannte zwar an, Quittungen über die geleisteten Mietzahlungen zu erstellen, weigerte sich jedoch eine weitergehende Erklärung (also eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen) abzugeben, „dass die Miete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen für den Mietzeitraum bezahlt worden seien, dass ein Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für 2006 von 276,24 € wegen Strittigkeit der Forderung nicht bezahlt worden sei, dass die Betriebskostenabrechnung für 2007 noch nicht erteilt worden sei und dass die Kläger eine Kaution von726 € geleistet hätte, die sich aufgrund des nichtfreigegebenen Pfandes noch bei der Beklagten befinde“. 

Das Amtsgericht Dippoldiswalde hat die auf Abgabe der Erklärung gerichtete Klage abgewiesen.

Das Landgericht Dresden hat die dagegen gerichtete Berufung zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein solcher Anspruch auf die Erteilung einer „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ nicht besteht.

Zur Begründung:

„Der Mietvertrag der Parteien enthält hierzu keine Regelung. Eine solche Verpflichtung besteht auch nicht als mietvertragliche Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Eine Verpflichtung zur Auskunft über das Bestehen oder Nichtbestehen von Mietschulden würde voraussetzen, dass der Mieter über Art und Umfang seiner Mietverbindlichkeiten im Ungewissen ist. Hieran fehlt es, weil der Mieter – wie hier die Kläger – unter Zuhilfenahme eigener Zahlungsbelege sowie der von dem Vermieter gemäß § 368 BGB geschuldeten und erteilten Quittungen über die von dem Mieter geleisteten Zahlungen ohne weiteres feststellen kann, ob alle mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet sind, und auch in der Lage ist, die Erfüllung seiner aus dem Mietvertrag folgenden Zahlungsverpflichtungen zu belegen. Die Abgabe einer in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden Erklärung kann einem Vermieter hingegen schon wegen einer möglichen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zugemutet werden. Denn es erscheint nicht fern liegend, dass eine solche Bescheinigung auch als Ausgleichsquittung angesehen werden könnte, durch die der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche gegen den Mieter verzichten würde, oder dass darin ein „Zeugnis gegen sich selbst“ liegt, das für ihn beweisrechtlich nachteilig wäre, falls nachträglich noch Streit über den Bestand oder die Erfüllung von Mietforderungen entstehen sollte.

Auch eine allgemeine Pflicht zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung wegen einer dahin entstandenen Verkehrssitte war im zu entscheidenden Fall nicht anzunehmen. Das Berufungsgericht hatte eine solche Verkehrssitte nicht festgestellt. Das Vorbringen der Kläger, wonach ein Vermieter in Dresden mit einem Bestand von 42.000 Wohnungen von jedem neuen Mietinteressenten die Beibringung einer „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ verlangt, reicht für die Annahme einer solche Verkehrssitte nicht aus, da diese voraussetzt, dass sich innerhalb aller beteiligten Kreise und nicht nur eines Teiles, sei er auch quantitativ erheblich, dazu eine einheitliche Praxis durchgesetzt hat.“, so die Presseerklärung des Bundesgerichtshofes.

Verfahrensgang:

BGH, Urteil vom 30. September 2009 – VIII ZR 238/08

vorhergehend:

AG Dippoldiswalde – Urteil vom 10. Januar 2008 – 2 C 0686/07

LG Dresden – Urteil vom 29. Juli 2008 – 4 S 97/08